 |
多个三四线城市房价下跌 开发商开始逃离
来源: 中国证券报
中国证券报7日刊发题为《C县故事：房地产先行的城镇化“病人”》的报道，引发业界关注。部分机构和专家表示，目前很多三四线城市存在住房存量较大、消化速度相对不足的问题。如不能有效缓解这一问题，今年部分城市楼市可能面临崩盘的风险。
销售不畅日益明显
该报道提到的C县并非三四线城市楼市的个案。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在土地财政的驱动下，前几年不少三四线城市大量供地，并在近期形成海量房屋供应。
同时，城市规划的无序使“新城”遍地。近期媒体曝光的贵阳、营口、常州等地均是以新城建设带动房地产开发的典型案例，但后续需求的乏力使新城变成“鬼城”。多位受访者对中国证券报记者表示，在当前的三四线城市中，出现房屋供应严重过剩的“鬼城”不在少数，类似C县公务员被“摊派”卖房现象也非个案。但这些区域的房地产市场体量相对较小，房价不高，因此未受到外界的较多关注。
事实上，三四线城市房屋销售不畅的状况日益明显。中原地产的报告显示，今年1月，该机构监测的25个三线城市新建住宅成交11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低。14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。
业内人士表示，三线城市1月新建住宅成交量走低，虽有春节因素影响，但自2013年以来，三四线城市的新房成交量便一直处于低位。这与三四线城市人口外流、需求低迷的状况密不可分。
中金公司7日发布的研究报告指出，安徽宿州市主城区人口在40万左右，2013年市区房地产住宅销售量150万平米，批准预售220万平米。如果按照2014年新开工增长25%以上估计，宿州市区2014年批准预售将在270万平米以上，供给过剩风险较大。
报告认为，三四线城市房地产市场冷热不均，目前80%-90%的需求来自地级市本市市区原城市居民，农民进城带来的购房需求有限。整体而言，未来两三年，供给过剩将是最大的问题。
多个城市房价下跌
在温州和鄂尔多斯楼市投资资金撤出、房价大跌之后，业界关注的是，同样存在供过于求问题的其他三四线城市是否也会崩盘。
张大伟表示，全国房地产市场经历了过去十年的粗放、迅猛发展后，如今一、二、三线城市分化发展特征明显，全国房地产市场已很难用同一周期概括。2014年，三四线城市将面临比2013年更大的风险，一些房企正逐步撤离三四线城市。在供应库存的压力下，崩盘的案例将会增加。
专家表示，由于意识到市场风险，从去年开始，不少大型开发商从三四线城市撤离，回归一二线城市。同时，投资房地产资金撤出，不仅会导致房价下跌，也可能使部分城市出现烂尾楼。
据中国指数研究院统计，今年1月，全国100个城市新建住宅平均价格为10901元/平方米，环比上涨0.63%。其中，37个城市的房价环比下跌，比2013年12月增加5个城市。在房价下跌的城市中，除厦门、温州、海口之外，均为三四线城市，乌鲁木齐、新乡、洛阳跌幅居前。
张大伟表示，要避免部分三四线城市楼市崩盘，应严格限制大城市规模，将过去过度向大城市倾斜的公共资源转移给三四线城市，提高三四线城市的产业聚集效应。中金公司的报告指出，要解决三四线城市楼市的问题，应引导农民入城，通过产业发展带来收入、就业，而非被动“保障”。
链接
三四线城市风险增大房企开始撤离
来源: 第一财经日报
物极必反。
众多开发商曾经因躲避一二线城市限购政策蜂拥至三四线城市，正在带来一场新的市场危机。
大量开发商在短期内云集，导致三四线城市楼市供需矛盾急剧逆转，供大于求的现实让很多开发商开始逃离。
尽管房价高企，但一二线城市强劲的市场需求支撑着楼市良性运行，三四线城市楼市风险却远远高于一二线城市。
在绕了一圈之后，恒大地产、保利地产、佳兆业、花样年等开始重返一二线城市，进一步加大一二线城市拿地比重。
撤离三四线城市
对发端于深圳但项目主要分布在三四线城市的佳兆业而言，重返一线城市成为其在2012年的重大战略转向。
有接近佳兆业高管的业内人士透露，佳兆业开始意识到三四线城市的楼市风险，逐渐退出部分三四线城市，转向一二线城市。
从公开资料来看，佳兆业2012年的拿地城市主要为上海、大连、武汉、广州以及毗邻广州的佛山，均为区域性核心城市。
由于此前广泛布局三四线城市，佳兆业旗下的土地储备近76%均位于三线或以下的城市，其在一二线城市土地储备明显偏低。
在佳兆业2012年中期业绩说明会上，佳兆业董事局副主席谭礼宁曾公开表示，如果地价回归到合理阶段，将会重回一线城市，公司2012年上半年大概花了16亿元买地，目前在考虑的地块都位于一线城市。
无独有偶，花样年总裁潘军此前在接受《第一财经日报》采访时也表示，花样年在2012年的战略调整内容之一就是，将在东莞、惠州、无锡等城市进行业务收缩，并最终从三四线城市撤离。
曾经受益于三四线城市广泛布局的恒大地产，同样开始进行区域战略调整。2012年11月，恒大地产主席许家印在接受媒体采访时坦言，受调控政策影响，三四线城市营运环境困难，该集团不得不改变策略，转战二线城市。
这让很多人感到意外，从信心满满地表示要下沉到三四线城市发展，到如今对外宣布要重返二线城市，对于恒大而言最多还不到两年时间，市场已经剧变。
有意思的是，保利地产董事长余英也在微博上表示，“一线城市是房企必争之地，去年销售业绩下降的房企都是被三四线城市拖累的。”
招商地产董事长林少斌也曾明确表示，该公司战略布局只进入核心二线城市，以及部分三线城市的核心地段，未来一二线城市仍然是公司销售和利润的主要来源。
根据链家地产市场研究部统计，从2012年7月开始，大型龙头房企正在一改之前避开一线城市抢地的做法，频频出手一二线重点城市。
从龙头房企的拿地布局来看，大型开发商回归一二线城市的趋势非常明显。去年以来，保利地产共进入13个城市拿地，其中三四线城市仅为2个。金地集团共进入5个城市，主要集中在已进入的一二线城市。
一二线城市支撑利润
从多家开发商的反应来看，三四线城市楼市风险增大、利润贡献率较低和行政效率低下存在很大关联。
有业内人士分析，在万科[简介最新动态]、保利地产[简介最新动态]、中海地产[简介最新动态]三巨头去年的总销售额中，北上广深4个一线城市和天津、成都、武汉等二线城市的销售额加起来占总销售额超过60%，利润贡献超过70%，大大高于三四线城市。
许家印曾表示，从2012年11月份起，恒大地产已把均价轻微上调约3%。但他称，三四线城市的房价升幅已有限。
甚至有分析认为，恒大地产去年以来的销售业绩明显受到了三四线城市市场客观容量的影响，无法在原来基础上继续大幅攀升。
在潘军看来，三四线城市大多缺乏产业支撑，而且人口不断向大城市迁移，缺乏核心竞争力，从产业布局、人口增长和服务资源等角度看，中国三四线城市的房地产市场发展不大，未来花样年的战略重点会转向核心城市。
摩根大通最新报告指出，从地区来看，未来一线城市房地产市场更加乐观，而三四线城市去库存压力更大。
美国摩根大通银行首席中国经济学家朱海斌曾表示，过去两三年中，由于中国对房价调控趋严，很多开发商转战三四线城市。如今，三四线城市很多新的楼盘陆续开盘，导致供应量上升。
根据数据，全国城市市场风险排名前50位城市中无一例外均为三四线城市。
克尔瑞报告测评的287个城市中，房地产风险排名倒数前三的分别是深圳、北京和上海，广州、杭州、南京等重点一二线城市的风险也较低。
这显然是一个无法忽视的信号，在开发商因一二线城市限购而纷纷转战三四线城市之后却发现，经历“大跃进”后的三四线楼市泡沫已经越积越大。
尤其是随着中国城镇化的进一步加快，不少三四线城市掀起大规模“造城运动”，楼市潜在危机被迅速激发。
不过，中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示：“的确现在一线城市出现了一些成交回暖的情况，利润率也不错，我觉得这是一种阶段性的选择。但是从长期来看，未来的城市化主体战场，还是在二三线、三四线的城市，这有一个短期目标和长期目标的问题。”
链接
楼市迎来调整“临界点”？ “不打烊”销售遇冷
来源: 华夏时报
春节前后，全国楼市普遍降温，一线城市更趋于明显。尤其随着返乡潮出现，北上广深似乎一下子从喧闹拥挤变成了“空城”，春节期间楼市也率先触碰到冰点。
对于一向热闹的楼市而言，今年春节不仅再一次遭遇到“寒流”，而且还有点冷。
《华夏时报》记者调查发现，春节前后，全国楼市普遍降温，一线城市更趋于明显。尤其随着返乡潮出现，北上广深似乎一下子从喧闹拥挤变成了“空城”，春节期间楼市也率先触碰到冰点。
以广州为例，据相关统计机构统计，1月31日-2月5日六天里，全市网签成交48套单位，中心六区更是零成交，同比成交量下降40.7%，成交价更是跌至9000元/平方米以下。上海这六天内也仅成交105套，而临近春节前一周（1月20日-26日）市场成交高达1460套。深圳、北京楼市成交也呈现下降态势。
“不打烊”没迎来好收成
事实上，春节期间依旧开市迎客的楼盘不少。仅仅在广州，除夕至正月初二（1月30日至2月1日），在售项目超过55个。
然而对比之下成交情况却显得相当寡淡，春节前三天，全市网签成交套数仅21套，中心六区更是“零成交”，全市网签均价因此被拉低至每平方米8813元。
为了拉动销售，部分楼盘也推出不少优惠和活动，除了新春“利是”、新春“嘉年华”等传统暖场活动外，不少房企今年特别推出让利折扣和“一口价”单位，更有楼盘豪气送出总价超百万元的装修。
雅居乐旗下广州五大楼盘在春节前夕就高调宣称“不打烊”，并推出一口价房源，产品甚至包括洋房、别墅等高档楼盘产品。
新春期间，“雅居乐·富春山居”继续主推二期全新K栋产品，为133-183平方米环岛流溪大宅大三房单位，其中178平方米双套间单位最低380万元/套。
至于在去年获得了35亿销售佳绩的雅居乐·剑桥郡，也在新春期间推出20套特惠单位。据销售人员介绍，总价约为每套600多万元，带每平方米5000元的豪装。该盘之前在售单位的毛坯均价约为每平米2.3万元，此次的特惠单位全部带豪装出售，相当于省下100多万元的装修费用。
然而，如此大力度的促销似乎还是未能给雅居乐带来太多的销售提振。
以剑桥郡为例，春节前三天，20套特惠单位仅售出5套，截至2月6日，据销售人员透露，仍有不少特惠房源正在出售中。
“春节期间楼市普遍都是比较冷淡，今年如此也不奇怪，所以也没抱太大希望在这几天能卖出多少。”广州某楼盘销售人员戴先生坦言。他所在的楼盘今年春节期间，各种新春优惠力度以及各种传统揽客活动也一样不落，然而整个春节期间到场的购房者依然寥寥，经他手售出的房源只有两套，“这已经算不错了。”
调整临界点？
春节历来不是楼市旺季，也从不被业内视为具有代表性，不过今年情况有些特殊。
“今年市场在春节前就出现冷清，因为2013年国五条虽没有起到作用，但到了11月份各地纷纷出台了一些政策，对购房心理有些影响，而且之前楼市涨了一年多，购买力也出现了一些问题，加上信贷方面也没有放松，也直接会影响成交，这说明市场开始进入调整的临界点了。”中原地产市场研究部总监张大伟告诉本报记者。
据悉，新一轮限购限贷政策密集出台后，北上广深等重点城市楼市，住宅市场热度出现整体小幅回落。
中原地产研究中心监测数据显示，受信贷环境紧缩及春节假期临近影响，截至1月26日，54个重点城市新房成交约为19万套，环比跌11%，同比跌幅更达到15.6%。
“春节以后是否还会延续（成交冷淡）这种情况，还要看信贷政策的执行，以往春节之后也会因供应量的增加、市场政策的放松，再迎来一波上涨，但今年很难说，因为往年没有出现过元旦后信贷没有放松的情况。”张大伟表示。
据了解，今年初，信贷并未如往年一样加速放量，涉及住房贷款的商业贷款和公积金贷款，暂未发现放松迹象。此外，目前市场上大多数银行首套8.5折优惠也很难再获申请，取而代之的是较为普遍的9折优惠。
张大伟指出，2014年的价格涨幅肯定不会延续2013年的幅度，至于是小涨还是平稳增长，还是要视信贷政策的执行，但大涨的可能性则很小。“虽然现在信贷没有收紧到2011年的那种程度，但2013年以来地王太多，房企入市的时候对价格上涨也有预期，而且资金都比较宽裕，价格下调的可能性不大。”
链接
楼市面临产业转型阵痛
来源: 中国证券报
山西省交城县某房企员工对中国证券报记者表示，城镇化是近年推动当地商品房市场发展的重要原因，但由于传统产业调整与转型，当地能源化工企业受到严重冲击，一定程度上削弱了人们的购买力。
城镇化拓展住房需求
“目前本地的商品房起价每平方米约2700-2800元，均价在3000元左右。全县大概有8家民营房地产开发企业，没有外地房企。”当地一家房地产企业员工介绍。
交城县地处山西省中部，吕梁山东麓，位于省会太原“大都市圈”内，2009年全县人口逾27万，城镇化率为32%。该县政府工作人员介绍，2012年全县财政收入为11.49亿元，城镇居民人均收入为14870元。
“大概在2005年本地才出现了第一栋高层商品房。最近几年发展迅速，一方面政府加快城区改造，推动开发高档住宅区；另一方面城镇化建设也催生了旺盛需求。新开发的楼盘有相当部分不是卖给了城镇居民，而是卖给了农村居民。最早的一批是 煤老板 ，现在有很多进城务工人员也有置业需求。此外，为了下一代的教育，近年来农村孩子进城上学产生的购房需求也很大。”
不过，一家房地产企业销售人员表示，短期看该县的商品房供给已趋饱和，仅该企业目前就有1000套商品房未售出。“原因一是这两年开发的楼盘比较多，二是县里各街道进行的 安居工程 和保障房建设等分流了一部分需求。”他表示，“未来应该还是有需求的，城镇化建设会陆续带来新的需求。”
该县政府工作人员告诉记者，2013年该县目标是确保新建经济适用住房285套，棚户区改造500套，续建工程376套。
产业转型带来阵痛
作为能源大省中的一个小城，交城县此前的工业以煤焦、化工、冶炼、机械铸造、建材为主。2008年金融危机之后山西煤炭行业的基本面发生了显著变化，其他传统工业也受到了明显冲击。
2008年开始，山西省推出了煤炭产业调整振兴规划和焦化调整振兴规划。这两项规划彻底改变了山西境内诸多煤焦企业的命运。在这次调整中，近半数煤炭和焦化企业被关停并转。此外，出口市场萎缩、淘汰落后过剩产能等因素叠加，也令当地的传统产业失去了生存根基。同时，很多产业链上相关的中小企业的经营效益日渐堪忧。
有业内人士认为，企业经营的不景气对本地房地产市场的负面影响逐步显现。“多数购房人选择按揭，其中相当一部分农村人在民营、私营企业打工，在企业不景气时，他们的收入也不稳定。目前不少企业处于停产和半停产状态，县里的煤焦企业、铁合金厂已经连续几年亏损。按照现在的生产经营形势，企业不能停工，开工又收不回钱，影响了对商品房增量的需求。从存量来看，以后部分购房人支付不起房贷也是可能的。”
不过，他表示，未来仍看好城镇化带来的购房需求。“到2020年，交城县城镇化率要达到62%，由于交城县属于太原都市圈的内圈层城市，作为太原外迁产业的安置地，预计还会有大批产业向此转移，带来务工人员的置业需求。”